Cẩn trọng với chiêu thổi phồng chất lượng nhà
Cẩn trọng với chiêu thổi phồng chất lượng nhà
Bỏ tiền tỷ mua căn hộ được rao là cao cấp song tới khi nhận nhà, người mua mới té ngửa là nhà… bình dân. Đó là tình trạng không phải là hiếm hiện nay.
Người mua rước lấy sự bực mình, thậm chí là tranh chấp, kiện tụng vì chất lượng, nhưng khi đã trót ký vào hợp đồng mua nhà, dù có không hài lòng với chất lượng, người mua rốt cuộc cũng phải nhận, bởi pháp luật chưa có chế tài xử lý đối với những mánh khóe dạng này.
1/ Cao cấp là bị... bắt chẹt
Vài năm trở lại đây, cùng với sự xuất hiện của "mỹ danh" căn hộ cao cấp, những lời ca thán về chuyện mua cao cấp, nhận nhà bình dân ngày càng nhiều. Không ít tòa nhà danh tiếng ở Hà Nội đã trở thành… “tai tiếng” vì bị các cư dân phàn nàn về chất lượng nhà, các thiết bị nội thất hay dịch vụ.
Tại một trong những tòa “chung cư cao cấp” hoàn thành khá sớm ở Hà Nội trên phố Láng Hạ, anh Hưng, người đang cho thuê căn hộ “cao cấp” của mình làm văn phòng cho biết, anh đã phải chi hơn 200 triệu đồng để thay toàn bộ các thiết bị trong nhà từ đèn chiếu sáng đến thiết bị vệ sinh, thậm chí là cả tay nắm cửa.
Trong quá trình sử dụng, anh luôn phải đối mặt với tình trạng tắc, vỡ ống nước, nền nhà nứt vỡ. “Chuyện sơn tường bong tróc, nham nhở là chuyện thường ngày. Ai có thể công nhận chất lượng kiểu ấy là cao cấp", anh Hưng ngờ vực.Cùng ở tòa nhà này, một khách hàng ở tầng 15 phàn nàn: “Cao cấp ở đâu? Vật liệu, thiết bị nội thất bị cong vênh. Đèn cái sáng cái tắt. Chỗ để xe không có. Khi thiết kế căn hộ không bàn với khách hàng nên khi tới ở muốn lắp thêm điều hòa không khí cũng rất khó. Chẳng nhẽ “đi” dây nổi trong căn hộ trị giá gần 3 tỷ đồng”.
Nội thất tàng tàng, thôi thì cắn răng chi thêm tiền để nâng cấp, song cư dân nhiều tòa nhà “cao cấp” còn phải gánh chịu sự bực mình từ chất lượng dịch vụ… dưới cả mức bình dân. Bãi gửi xe thường bừa bộn và chật cứng. Tòa nhà có trên 150 căn hộ nhưng khu để ôtô chỉ chứa được khoảng 70-80 chiếc. Chỉ khổ cho những người tới sau phải đưa xe đi gửi cách xa cả cây số.
Một số nơi còn buộc người mua nhà chỉ được lắp đặt truyền hình cáp của một hãng. Đương nhiên, hãng này đã có “làm việc” trước với chủ đầu tư.
Oái oăm nữa là dù văn phòng cho thuê hay hộ độc thân, nếu muốn được lắp đặt phải chọn gói cước từ hai tivi trở lên. Không chỉ bị áp đặt những dịch vụ như điện thoại cố định, internet mà cả… nước tinh khiết, nếu không mua của hãng do ban quản lý tòa nhà giới thiệu, thì gia chủ chỉ có cách là tự xuống mà bê lên.
Không chỉ đơn thư, khiếu nại, nhiều khách hàng từng đưa những vụ việc “mua cao cấp hóa bình dân” ra tòa. Tuy nhiên, trong đại đa số trường hợp, chủ đầu tư chẳng hề hấn gì!
2/ “Chết vì quen mua trên giấy”
Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết ngay cả ở các nước phát triển, mua nhà vẫn là một việc đại sự. Người ta phải thuê tư vấn có chuyên môn để đảm bảo giá hợp lý và pháp lý đầy đủ, còn người dân Việt Nam đi mua “chung cư cao cấp” gần như 100% còn chưa biết hình dáng nó thế nào.
Đa số người dân mua khi nhà mới ở trên bản vẽ, với những bản phối cảnh trông thật mỹ miều, "như Tây". Nhưng vài năm sau được nhận nhà thì mới té ngửa.
Liên quan tới chuyện nhà cao cấp - thấp cấp, Bộ Xây dựng đã có hẳn một Thông tư để phân định. Theo quy định hiện hành, chung cư cao cấp là hạng có chất lượng sử dụng cao nhất; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo.
Diện tích căn hộ không nhỏ hơn 70m2; diện tích phòng ngủ chính lớn hơn 20m2. Các phòng đều phải đảm bảo thông gió, chiếu sáng. Thiết bị tối thiểu gồm chậu rửa mặt, bồn cầu, thiết bị vệ sinh phụ nữ, vòi tắm hoa sen, bồn tắm nằm hoặc đứng.
Thông tư quy định chi tiết tới mức, “các thiết bị cấp nước có hai đường nước nóng và nước lạnh; có hệ thống camera kiểm soát trong các sảnh, hành lang, cầu thang, có nhân viên bảo vệ tại các lối ra vào 24/24 giờ trong ngày”.
Ngoài ra, chung cư cao cấp phải có hạ tầng xã hội đồng bộ với chất lượng cao, có đầy đủ các công trình (giáo dục mầm non, giáo dục phổ thông cơ sở, văn hóa thông tin, dịch vụ thương mại, thể dục thể thao, không gian dạo chơi, thư giãn) trong bán kính 500m cũng như có khu vui chơi giải trí ngoài trời rộng rãi, sân vườn, đường dạo được thiết kế đẹp.
>> Xem thêm: Mua bán nhà đất
3/ Chưa bịt được khe hở
Tiêu chí đánh giá đã có, song quyền lợi của người mua cũng không được bảo đảm nếu chính họ vẫn đặt bút ký vào những bản hợp đồng soạn sẵn với vô vàn điều khoản bất lợi hoặc cố tình bị lờ đi. Các chuyên gia cho biết, tiêu chuẩn luôn là thứ khuyến khích áp dụng mà không bắt buộc. Thế nên, một là người mua phải tỉnh táo. Hai là đành trông chờ sự tự giác của... chủ đầu tư!
Các dự án phát triển nhà ở, căn hộ chung cư đều phải xây dựng nhà mẫu. Đây là cách bán hàng chuyên nghiệp, giúp người mua hàng có thể định lượng được chất lượng căn hộ cũng như chất lượng dịch vụ của sản phẩm mà họ sẽ mua.
Ông Trần Chủng, nguyên Cục trưởng Cục giám định Nhà nước về chất lượng công trình xây dựng - Bộ Xây dựng cho biết, luật pháp hiện hành quy định, tất cả nhà cao tầng trước khi đưa vào sử dụng phải có Giấy chứng nhận chất lượng phù hợp do một đơn vị tư vấn độc lập cấp nhưng rất ít chủ đầu tư các khu chung cư làm việc này và người mua nhà chung cư thì do đang ở thế bất lợi (cung không đủ cầu) nên cũng không đòi hỏi chủ đầu tư phải làm việc này.
Do chính quyền hiện nay không tài nào quản hết được chất lượng những khu nhà ở thương mại nên người mua nhà phải tự tìm cách đánh giá chất lượng hoàn thiện và công năng sử dụng của nó. Ông Trần Chủng khuyên: “Nhất thiết khi mua nhà phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp hồ sơ công trình, bao gồm chứng nhận đủ tiêu chuẩn an toàn và đặc biệt là chứng nhận phù hợp chất lượng về hoàn thiện”.
Mua nhà tại Mỹ: Lợi nhuận song hành rủi ro
Chính phủ VN chưa cho phép chuyển tiền ra nước ngoài, nếu không có dự án đầu tư hoặc lý do chính đáng nên người Việt gặp nhiều trở ngại khi mua nhà tại Mỹ. Không những vậy, nhiều DN, chuyên gia cũng cho rằng nếu mua nhà tại Mỹ thì phải hết sức cẩn thận.
1/ Nhiều lợi ích
Ông James Trần - Luật sư Mỹ gốc Việt, chuyên gia tư vấn về BĐS tại Mỹ vừa có chuyến về thăm VN đã nêu hàng loạt thuận lợi khi mua nhà tại Mỹ: Thứ nhất là giá BĐS tại Mỹ nhìn chung hiện chỉ còn gần bằng một nửa tại VN, có những khu vực có thể rẻ hơn. Thậm chí nếu biết “lùng sục” tìm kiếm có thể mua được những căn nhà bị đấu giá phát mãi, những căn nhà mà chủ nhân bị phá sản có giá rẻ “kinh khủng”. Hiện người Việt rất chú ý loại nhà biệt lập có 2 - 3 phòng ngủ, có khoảng 400 - 500 m2 vườn, có giá 200.000 - 300.000 USD.
Thứ 2 là Mỹ đang có nhiều chính sách khuyến khích, ưu đãi người nước ngoài đầu tư vào Mỹ. Ví dụ như chương trình EB5 là cấp VISA (điều kiện đầu tiên để nhập cư) cho nhà đầu tư và khoảng 10 người (nhỏ hơn 21 tuổi) đi theo. Những nhà đầu tư vào Mỹ từ 500.000 - 1 triệu USD, tạo ra khoảng 10 việc làm... sẽ được phép nhập cư.
Bà Đỗ Thị Loan cũng thừa nhận là giá nhà tại Mỹ đang rất rẻ. Vì thế tại Mỹ và thậm chí tại Singapore đã có người Việt mua nhà, thậm chí có trường hợp mua cả một dãy nhà để cho thuê. Cũng về vấn đề này, bà Phi Yến, người đã có thẻ xanh tại Mỹ cho biết bà đã nhiều lần qua Mỹ và thường hay tìm hiểu vấn đề này. Theo bà Yến, đúng là tại Mỹ nhà đang rẻ và sẽ còn rẻ hơn nữa. Bà Yến cho biết, nếu mua nhà tại Mỹ để cho con học thì có thể có lợi, vì sẽ tiết kiệm được khoản tiền thuê nhà, sau vài năm sẽ thu lại tiền vốn.
>> Xem thêm: Hỏi đáp mua bán nhà
2/ Nhưng cũng lắm rủi ro
Ông James Trần khẳng định luật Mỹ rất chặt chẽ và có cả một “rừng luật” nên mọi giao dịch phải thông qua luật sư, các Cty tư vấn... phải tìm hiểu xem chủ ngôi nhà đó có nợ ngân hàng hay nợ ai không, tình trạng nhà như thế nào... Đặc biệt, ông Trần nhấn mạnh vấn đề thuế của ngôi nhà, vì tùy theo vị trí địa lý, tùy theo loại nhà mà mức thuế khác nhau. Vì thế bà Loan cho rằng thật mạo hiểm nếu bỏ hàng trăm ngàn USD đầu tư đất đai ở một nơi mà mình biết quá ít.
Bà Yến kể do tuổi cao, đã về hưu nên khi ở Mỹ bà hay đi tìm hiểu vấn đề mua bán BĐS tại Mỹ. Bà nói, nếu người Việt mua nhà để cho thuê thì tính sơ qua rõ ràng là có lãi, vì chỉ khoảng 2- 3 năm là thu hồi vốn theo giá thuê nhà hiện nay. Tuy nhiên, phần thiệt thòi của chủ nhà là rất lớn, nhất là trong giai đoạn nhiều người thất nghiệp hiện nay. Bởi người Việt không rành luật Mỹ, ngôn ngữ bất đồng... nếu xui xẻo cho “tụi ken” (dân nghiện ma túy), người thất nghiệp thuê nhà rồi họ không trả tiền thuê nhà thì thiệt thòi nghiêng về phía chủ nhà vì chính quyền khó can thiệp. Thậm chí, lỡ khi người thuê nhà liều mạng dùng vũ lực với chủ nhà thì tốt nhất là... chịu mất tiền.
Chị H, cũng là DN chuyên kinh doanh BĐS kể câu chuyện của chính mình khi mua nhà tại Mỹ. Chị H có 2 người con đang học tại Mỹ, chị đã tiến hành thủ tục mua một căn nhà vừa ý tại Mỹ với giá 246.000 USD đã 3 năm nay nhưng cho đến giờ vẫn chưa mua được dù đã 3 lần qua Mỹ, đã bỏ ra mấy chục ngàn USD sửa nhà, thuê luật sư, đi lại...
Trở ngại là căn nhà nêu trên còn nợ ngân hàng, không bán được. Chị và các luật sư vừa bỏ ra 3 tuần thực hiện phương án mua bảo hiểm cho căn nhà nhưng chưa được. Chị nói người bán sẽ trả lại tiền đặt cọc (5% trên tổng số tiền), nhưng số tiền đã bỏ ra coi như mất. Cái mất lớn nhất là công tìm hiểu, nghiên cứu, sự kỳ vọng bởi tìm được một căn nhà vừa ý thật không dễ dàng. Luật sư Trần cũng khuyên nên bỏ căn nhà đó để mua căn nhà khác, bởi ngân hàng đã can thiệp thì thật khó vượt qua nếu chủ nhà không trả hết nợ.
Vì vậy, theo bà Loan cơ hội kinh doanh BĐS tại VN vẫn còn rất nhiều.
